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2012年9月6日(木)・・・賃貸住宅退去時の原状回復義務について

 

  アパートの退去時、原状回復義務の特約で、敷金が帰ってこなかったり、

  追加料金を請求されて困ってる人のために、僕がネットで集めた資料を公開

  することにしました。



  もし今、そういう立場に追い込まれていたら、面倒かもしれませんが、是非読んでください。

  基本、敷金は全額返って来るものだからです。

PowerShot S95_20120905_010



   原状回復義務について


   原状回復義務と、減価償却は別物です。


   減価償却分までの、修復義務はありません。


   賃貸住宅の場合、一般的な使い方のうえでの消耗、磨耗、寿命になった

   設備(壁紙、風呂の設備)の「修復や交換は(家賃から充当して大家の責任で

   修繕することが定められているので)、入居者に修繕費を払わせたり、敷金から

   修繕費を差し引くことは出来ません。


   通常の現状回復義務を超えた負担を借主に課す特約は、内容によっては無効とされます。





   壁紙の張替えに付いて


   経年劣化を考慮に入れるよう指導されている。


   約7.8年程度の償却年数を考慮したうえ、賃借人の負担額を決める。


   ヤニによる特別清掃及び張替えは、特約を必要とする。

   その場合も、償却年数を考慮する。


   契約書に退去時の清掃費用が記載されていない場合は、特約があっても

   支払う必要はない。(判例であり、建前)


   交渉時のキーワードは、「通常使用の範囲」です。

   「普通に・・・年使っていれば、これくらいは汚れます」


   壁紙の償却期間は、約8年です。





   ハウスクリーニング


   ハウスクリーニングの費用などは、元来、次の賃借人に貸すための費用なので、

   そのような費用を前の賃借人が負担しなければならないという特約は、借主に不当な

   負担をさせ、賃貸借契約の本質に反しているという判断によって、消費者契約法を使って

   これを無効とする事ができる。


   ハウスクリーニングは、原状回復に当てはまらず、基本的には貸主が次の入居者を

   入れる為に行うもので、借主はそれに関して関与しない。


   特約にあっても、金額が明示されていない場合は、消費者契約法で、無効になる。


   一般的には、何割負担と言う形で、お金を出し合うこともあります。


   交渉時のキーワードは、「必要なものは払うけれど・・・」です。


   原則ハウスクリーニングは、大家負担です。


   契約時に、「退去時のクリーニング=通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが

   基本とされている」と説明するよう義務付けられている。


   借主負担の契約にするには、原則は貸主負担するものと言う説明を、事前に

   行わないといけない。(説明義務等の違反・特約部分の重要事項説明義務違反)


   ガイドラインを超えるもの、借主に不利になる特約は、説明し納得してもらう。


   交渉時のキーワード・・・ガイドラインを超えていますので、その辺を考慮願えませんか?


   2001年月以降の契約であれば、消費者契約法により、ハウスクリーニングの特約が

   認められる可能性はありません。


   原状回復として、借主に求められるのは、きちんとした清掃のみです。


   プロによるハウスクリーニングは、貸主の負担です。


   特約に盛り込まれ、知らずに契約した時は、消費者契約法を盾に断る。


  

   特約について


   民法の契約自由の原則に基づいて、当事者同士が合意していると攻め込まれたら、

   これに対抗する法律、消費者契約法:第4条があります。


   「不利益な事を知らず、不利益で無いと勘違いして承諾した契約は無効」


   知らなかったら、契約書を交わしていても、無効に出来ます。





   鍵の交換


   交換義務は両方にないため、無くした場合以外は理由がないので、グレードアップ  

   にあたり、貸主負担です。





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